中铁建花语璟云158套取证，最高单价6.97万/㎡
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进深
徐迪
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2025-08-03 09:51
北京进深 徐迪 8月2日，中铁建花语璟云取得预售许可证，备案名“兰庭雅苑”。
共6栋栋158套房源，拟售价格6.47万元-6.79万元/㎡。
其中，3#楼均价最高，次顶层房源达到6.97万元/㎡。
面积段94㎡/105㎡/110㎡/124㎡，产权得房率77%-82.7%。
1#楼建面106.71㎡，套内面积88.26㎡，产权得房率82.7%；
2#楼建面126.35㎡，套内面积97.32㎡，产权得房率77%；
3#楼建面94.16㎡，套内面积75.41㎡，产权得房率80.1%；
4#楼建面110.3㎡，套内面积88.26㎡，产权得房率80%；
6#楼建面104.98㎡，套内面积84.62㎡，产权得房率80.6%；
7#楼建面106.71㎡，套内面积85.03㎡，产权得房率79.7%。
项目建设用地约1.27公顷，总建筑规模约3.38万㎡，其中地上计容建面2.17万㎡，容积率1.7。
规划6栋4-16F住宅楼。
依托通州最低的容积率，花语璟云打造了通州罕有的4层洋房，仅两个单元16套，单套面积100㎡左右，中铁建似乎想做出一个反主流的小户型豪宅社区。
隔壁的云璟揽阅有大约一半的房源是90平米以下户型。
或许出于总户数不多的考量，花语璟云放弃了90平以下纯刚需户型，集中精力做好100-120平米面积段，也是尽量与云璟揽阅产品定位做出差异。
1.7的容积率原本是项目卖点之一，但因为地块南向有遮挡，楼栋距离用地红线过远，导致小区实际容积率被拉高。
当然，相较云璟揽阅和花溪云锦2.2的容积率，花语璟云还是更加低密。
楼栋朝向偏西南，楼间距比较宽裕。南北两侧楼栋距离用地红线较远，减少了临街感。
室内扩容空间方面，南向有通面宽跑道式阳台，进深1.5米；北面有设备平台；部分端户房源有侧边飘窗。
得房率BUFF三件套也配齐了，整体赠送尺度不输云璟揽阅。
通州梨园板块的三个新盘的案名皆占了云字，产品上也不乏相似之处，都是为“好房子”量身打造。
三个项目合计为北京城市副中心供应了近千套四代宅。
招商云璟揽阅楼面价是2.86万/㎡，金隅花溪云锦2.5万/㎡。销售指导价都是6.2万/㎡。
目前，两个项目的成交均价分别是：5.8万/㎡、5.5万/㎡。
如果追求差不多的利润水平，花语璟云至少需要卖到6.5万元/㎡。
八里桥的朝棠揽阅，西区开盘不到半个月，已网签191套，成交均价5.83万/㎡。
此外还有中建玖合副中心站8合1地块，住宅总体量23.7万㎡，约等于10个花语璟云。
日前，这个超级大盘部分地块的设计方案也出来了，前排河景大户型做利润，后排中小户型做流量保成本。
花语璟云新的四个面积段，直接与中建玖合后排小户型产品“撞车”。
地段上，“运河八子”的河景房基因领先花语璟云。
从体量上来看，中建玖合项目23.7万㎡的规模，约等于10个花语璟云。
产品设计上，中建玖合也拿到了更好的资源，各种花式赠送，使用率预计能拿下全通州乃至整个北京新盘的TOP1。
来源：进深
作者：徐迪
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